Quando o reajuste do seguro pesa na taxa condominial, uma saída tentadora é diminuir o valor segurado do prédio. O boleto cai na hora. O problema aparece só se houver um sinistro, e aí ele é grande.

O que é subseguro

Subseguro, ou infrasseguro, é quando o prédio está segurado por um valor menor do que custaria reconstruí-lo. Não se confunde com o valor de mercado dos apartamentos: o que importa para o seguro é o custo de erguer de novo a estrutura e as áreas comuns.

O que a nova Lei de Seguros diz

A Lei 15.040/2024, em vigor desde dezembro de 2025, passou a reger os contratos de seguro e revogou os artigos do Código Civil que tratavam do tema. Dois pontos importam para o condomínio:

  • Teto da indenização: a indenização não pode exceder o valor da garantia, ainda que o prejuízo seja maior (art. 90). Numa perda total, o condomínio recebe no máximo o que contratou.
  • Rateio só se estiver na apólice: no sinistro parcial, a indenização não é reduzida pelo subseguro, salvo disposição em contrário. Quando o rateio for expressamente pactuado, a seguradora deve exemplificar na apólice a fórmula de cálculo (art. 91).

Antes, a regra do Código Civil era a inversa: o rateio proporcional valia salvo disposição em contrário (antigo art. 783). Por isso, conferir a apólice ficou ainda mais importante. A pergunta é direta: a sua apólice tem cláusula de rateio? Para apólices contratadas antes da nova lei, vale confirmar com a seguradora qual regra se aplica.

Exemplo ilustrativo

Prédio que custaria R$ 20 milhões para reconstruir, segurado por R$ 10 milhões. Numa perda total, a indenização para em R$ 10 milhões. Num dano parcial de R$ 2 milhões, se a apólice tiver cláusula de rateio, o pagamento pode ser proporcional: cerca de R$ 1 milhão. A diferença vira chamada extra para os condôminos.

Como chegar ao valor de reconstrução

  • Referência inicial: área construída multiplicada pelo CUB, o custo unitário básico de construção divulgado mensalmente pelo Sinduscon do estado. O CUB não inclui alguns itens, como fundações e elevadores, por isso serve só como ponto de partida.
  • Laudo de avaliação: feito por engenheiro, considera o padrão do prédio, as áreas comuns e os equipamentos. É o caminho mais seguro, principalmente em prédios grandes ou antigos.
  • Atualização: o custo de construção sobe todo ano. Repetir o valor da apólice anterior é a forma mais comum de cair no subseguro sem perceber.

O que levar para a assembleia

Se a proposta de renovação veio alta, compare cotações com o valor do prédio correto e as coberturas já ajustadas, sem sobra num item e falta em outro. Uma proposta mais barata com valor segurado menor não é economia: é risco transferido para os moradores.

Fontes

Este conteúdo é informativo. A cobertura de cada caso depende das condições da apólice, e questões de responsabilidade devem ser avaliadas por advogado.